央视前段时间爆出一则重磅新闻，房地产行业立即炸开了锅。据央视调查，从2005年到2012年，8年全国房地产企业应缴而未缴土地增值税超3.8万亿元。SOHO中国、万科、富力、华远、金地等知名房企均榜上有名。
紧接着，国家税务总局、中国房地产业协会、全经联房地产商会纷纷出面，异口同声地称央视“对欠税的巨额推算方法不正确，是对税收政策和征管方式的误解误读”。一时之间，房企欠税似乎成了央视自导自演的闹剧。
然而，“欠税门”事件并未结束。多位业内专家均表示，虽然央视对于房企拖欠土地增值税在措词和统计上有出入，但不可否认，土地增值税在实际清算过程中确实存在很多问题。
首先，什么是土地增值税？
土地增值税就是房子与土地的价格差额（土地增值额）应缴的税，央视表示土地增值税实际上就是反房地产暴利税。通俗地讲，就是指房地产经营企业等单位或者个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出之后的增值部分，需要按照一定比例向国家缴纳的一种税费。
目前，我国的土地增值税实行四级超额累计税率。增值额超过20%不超过50%部分，税率为30%；增值额超过50%不超过100%部分，税率为40%；增值额超过100%不超过200%部分，税率为50%；增值额超过200%部分，税率为60%。
显然，房子定价越高，房企给税务局做的贡献就越大。
那么，土地增值税怎么征收？
与营业税不同的是，土地增值税不是按照年月征缴。而是按照项目开发周期进行征缴，共分为两个阶段。第一个阶段是在房地产项目成交之前缴纳，即预征。根据项目的初步定价，大部分地区只需要缴纳售价的1%到2%，与前文提及的30%到60%相比差远了。而第二阶段是清算，房地产开发项目销售超过85%，或者未竣工决算项目整体转让时，或者预售许可证满三年仍未销售完毕时，就达到清算征缴的条件了。这时候税务部门就要按照前文所述的四级超额累计税率向房企征收了。实际征收时，在预征额上多退少补。
理论上讲合情合理，然而在实际上操作起来非常麻烦，很难征收到位。在清算这一步上，房企可能在合理避税的操作中打擦边球。有业内人士表示，房企在土地增值税问题上是避税手段多，而真正欠缴少。
房企有哪些避税手段呢？
做法一，善用游戏规则延迟清算。房企故意留一些尾房，拖延清算土地增值税的进度，只要不达到售出85%的清算要求，税务机关就不能征收土地增值税，房企也就算不上违法。
此外，根据会计准则的要求，在房地产项目产生确认收入时，应根据确认收入和配比的成本，基于谨慎性原则，对未来可能缴纳的土地增值税进行合理估计，并预提准备金。此预提为企业会计处理程序，与企业现时纳税义务无关。也就是说，在土地增值税清算前，开发商无需申报预提的土地增值税，当然更不需要缴纳，自然更不可能形成欠税。
做法二，成本避税。由于土地增值税与房企的毛利率直接相关，房企可以通过各种方式进行成本避税。例如，房企通过提高项目工程建筑安装成本、虚列公共配套设施支出、扩大开发项目成本费用等方式避税。
此外，各地税务部门对哪些可以计入成本避税等技术环节的理解和把握不一，制度上的漏洞可能导致弹性执法，也就可能成为房企避税的手段之一。
做法三，开发商将售房利润转移到名下的建筑公司，降低项目公司的利润，从而减少应付的税额。
做法四，开发商将自己两个项目公司名下未竣工的项目相互低价转手，也可以收缩增值额。
税收部门“不作为”？
国税总局的负责人表示，由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量的跨若干年度收入、成本、费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。
仔细分析央视的调查报告，不难发现，其所说的“3.8万亿”是值得进一步核实的。预征和应缴未缴是两个不同的概念，从预征到项目结算有一个时间，各地项目进展不平衡，有些项目没有结算就不能算欠税。
然而，具体到具体的公司具体的项目，是否所有的销售比例在85%以上的项目都已经按期缴纳完税款了？其实，房企的财务和税务状况并不难调查，税务机关启动专门清算程序，聘请专门税务师事务所出具专门报告，并经税务机关核定，确认实际金额和缴纳时间。而房企则应配合税务部门和工商部门的调查，更加公开透明地公布财务报表和纳税情况。
对于“欠税门”事件的发酵，从近期来看，治理措施重在加强土地增值税征管。而从中长期来看，治本之策在于加快推进房地产税改革。央视的误读实质上是因为没有深入调研在市场经济条件下，房企基于税制缺陷、政策漏洞、征管弹性，在不违反税法禁止性规定的前提下，充分利用游戏规则递延项目清算时间的必然性和合法性。
